재산세와 종부세가 갈라지는 지점

과세 기준은 시세가 아니라 공시가격

재산세와 종합부동산세는 매년 1월 1일 기준 공시가격을 씁니다. 아파트와 연립은 공동주택가격, 단독은 개별주택가격입니다. 4월 말에 공시되고 부동산공시가격 알리미에서 조회합니다. 6월 1일 소유자에게 그해 보유세가 부과됩니다. 5월 31일에 팔면 내지 않고 6월 2일에 사면 그해 분을 전부 부담합니다.

이 계산기는 물건별 고지가 아니라 공시가격 합계를 한 번에 넣습니다. 여러 채를 가진 경우 각 물건의 공시가격을 더해 입력하면 됩니다. 직전 연도 대비 세부담 상한은 전년도 실제 부과액이 있어야 해서 반영하지 않습니다. 실제 고지액은 이 숫자와 같거나 더 적습니다.

재산세 과표는 공정시장가액비율을 곱한다

지방세법 제110조와 시행령 제109조. 공시가격을 그대로 과세표준으로 쓰지 않습니다. 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43%, 44%, 45%를 곱합니다. 그 외는 60%입니다. 과세표준에 지방세법 제111조 표준세율 또는 제111조의2 특례세율을 적용합니다. 특례는 1세대 1주택이면서 공시가격 9억원 이하일 때만 씁니다. 9억을 한 푼이라도 넘으면 표준세율로 돌아갑니다.

도시지역이면 과세표준의 0.14%가 도시지역분으로 붙습니다. 지방교육세는 재산세의 20%입니다. 전용면적과 관계없이 재산세 본세에 붙습니다.

종부세는 기본공제를 넘어야 나온다

종합부동산세법 제8조. 공시가격에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액이 과세표준입니다. 1세대 1주택 단독명의는 12억원, 그 외는 인별 합산 9억원입니다. 부부 공동명의라면 각자 9억원씩 공제받아 합계 18억원까지 문턱이 올라갈 수 있습니다. 이 계산기의 1세대 1주택 옵션은 단독명의를 전제로 12억원을 뺍니다.

세율은 과세표준 구간별 누진공제입니다. 2주택 이하와 3주택 이상 표가 다릅니다. 3주택 이상은 과세표준 12억 초과 구간부터 세율이 더 높습니다. 산출세액에서 종부세 과표에 대응하는 재산세 상당액을 뺍니다. 같은 가액에 재산세와 종부세를 겹쳐 물리지 않기 위한 공제입니다.

1세대 1주택 세액공제

종합부동산세법 제9조의2. 1세대 1주택 단독명의만 대상입니다. 고령자는 60세 20%, 65세 30%, 70세 40%입니다. 장기보유는 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%입니다. 둘을 더해 80%가 한도입니다. 공제 후 종부세의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다.

납부 달력

재산세 주택분은 7월 16~31일과 9월 16~30일에 절반씩 고지됩니다. 세액이 20만원 이하면 7월에 한 번에 나옵니다. 종합부동산세와 농어촌특별세는 12월 1~15일입니다. 잔금일을 6월 1일 앞뒤로 며칠만 옮겨도 그해 부담자가 바뀝니다.