1세대 1주택 양도세 비과세

비과세가 되려면

1세대가 양도일 현재 국내에 주택 한 채를 보유하고, 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요합니다. 보유기간과 거주기간의 기산점은 계약일이 아니라 잔금청산일입니다. 잔금보다 먼저 등기했다면 등기접수일입니다. 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 셉니다.

세대는 주민등록상 같은 세대인 배우자와 미혼 자녀를 포함합니다. 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 들어갑니다. 이 계산기는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다고 표시한 경우에만 제89조를 적용합니다. 요건을 스스로 확인한 뒤 켜십시오.

12억 이하면 전액 비과세

양도가액이 12억원 이하이면 양도차익 전액이 비과세입니다. 12억원은 시세가 아니라 실제 양도가액 기준입니다. 필요경비를 아무리 많이 넣어도 비과세 여부는 양도가액으로만 갈립니다. 차익이 커도 12억 이하로 팔면 양도소득세와 지방소득세는 0원입니다.

12억을 넘으면 초과분만 안분한다

양도가액이 12억원을 넘으면 초과액 전부가 과세 대상이 아닙니다. 양도차익에 (양도가액 − 12억) / 양도가액을 곱합니다. 15억원에 팔아 취득가와 필요경비를 빼고 5억원이 남았다면 과세 대상은 5억 × 3/15 = 1억원입니다. 남은 4억원은 비과세 구간에 대응하는 차익입니다.

안분 뒤에 장기보유특별공제와 기본공제를 뺍니다. 1세대 1주택이면서 3년 이상 보유했다면 표2를 씁니다. 보유 연 4%, 거주 연 4%를 더하고 각각 40%, 합계 80%가 한도입니다. 거주공제는 2년 이상 거주해야 붙습니다. 자세한 표는 장기보유특별공제 표1과 표2에 있습니다.

기본공제와 세율

소득세법 제103조 기본공제는 연 250만원입니다. 같은 해에 여러 건을 양도해도 한 번만 뺍니다. 이 계산기는 한 건을 전제로 250만원을 뺍니다. 과세표준에는 소득세법 제55조 기본세율 6~45%를 누진공제 방식으로 적용합니다. 산출세액의 10원이 안 되는 금액은 버립니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%이며 함께 신고하고 따로 고지됩니다.

1세대 1주택이 아니면 비과세와 표2를 쓰지 않습니다. 조정대상지역 다주택은 기본세율에 20%p 또는 30%p가 더해지고 장기보유특별공제가 빠집니다. 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 다주택 중과에서 취득세와 함께 볼 수 있습니다.

계산 순서

1. 01

   양도차익

   양도가액 − 취득가액 − 필요경비

2. 02

   고가주택 안분

   양도차익 × (양도가액 − 12억) / 양도가액

3. 03

   장기보유특별공제

   표2 보유 연 4% + 거주 연 4%, 합계 최대 80%

4. 04

   기본공제

   연 250만원. 한 해에 한 번

5. 05

   세율

   소득세법 제55조 기본세율 6~45% 누진공제

6. 06

   지방소득세

   양도소득세의 10%. 지방세법 제103조의3

신고 기한

예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 확정신고는 다음 해 5월 1일부터 31일까지입니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 확정신고에서 합산합니다. 납부세액이 1천만원을 넘으면 2개월 이내 분납할 수 있습니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다.