장기보유특별공제 표1과 표2

어느 표를 쓰나

표2는 1세대 1주택이면서 3년 이상 보유한 경우에만 씁니다. 그 외 부동산은 표1입니다. 다주택이거나 비과세 요건을 켜지 않으면 이 계산기는 표1을 적용합니다. 보유기간은 연 단위로 내림합니다. 2년 11개월은 2년으로 보아 공제가 없습니다. 3년이 되는 날부터 표1은 6%, 표2는 보유 12%가 시작됩니다. 기산점은 취득일부터 양도일까지이며, 둘 다 원칙적으로 잔금청산일입니다. 잔금보다 먼저 등기했다면 등기접수일입니다. 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 보유기간을 이어받습니다.

표1. 일반 부동산, 최대 30%

3년에 6%에서 시작해 이후 1년마다 2%포인트씩 늘어 30%에서 멈춥니다. 산식은 6 + (보유연수 − 3) × 2입니다. 10년이면 20%, 15년 이상이면 30%입니다. 거주기간은 표1에 영향을 주지 않습니다.

표2. 1세대 1주택, 최대 80%

보유공제와 거주공제를 따로 계산해 더합니다. 보유는 연 4%, 최대 40%입니다. 거주도 연 4%, 최대 40%입니다. 합계 한도는 80%입니다. 거주공제는 2년 이상 거주해야 인정됩니다. 5년 보유에 1년 거주라면 보유 20%만 받고 거주분은 0입니다. 같은 5년에 2년 거주라면 20% + 8% = 28%입니다.

1세대 1주택이어도 양도가액이 12억을 넘으면 안분한 과세 대상 차익에 이 비율을 곱합니다. 12억 이하면 비과세라 공제를 계산할 필요가 없습니다. 안분 산식은 1세대 1주택 양도세 비과세에 있습니다.

공제가 빠지는 경우

2년 미만 보유는 표1과 표2 모두 적용되지 않습니다. 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60% 단일세율입니다. 조정대상지역 다주택 중과 대상도 장기보유특별공제가 배제됩니다. 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 비조정대상지역 다주택은 중과하지 않으므로 표1 공제가 살아 있습니다. 배제 조건은 다주택 중과와 같습니다.

공제액은 과세 대상 양도차익에 공제율을 곱한 뒤 원 단위로 반올림합니다. 그다음 기본공제 250만원을 빼 과세표준을 만듭니다. 기본공제는 장기보유특별공제와 별개이며 공제가 0이어도 250만원은 뺍니다. 공제율은 퍼센트이고 세율표의 6~45%와는 다른 단계입니다. 공제로 차익을 줄인 뒤에야 세율을 적용합니다. 중과가 붙으면 이 단계 자체가 사라져 차익이 거의 그대로 과세표준으로 넘어갑니다.